Insérer une clause d’échelle mobile dans un bail commercial

La signature d’un bail commercial ne doit en aucun cas être prise à la légère. Elle implique un travail minutieux de rédaction pour lequel l’intervention de votre avocat est particulièrement recommandée. Le contrat peut comporter de nombreuses clauses résultant de la négociation des parties. La clause d’échelle mobile permet notamment au locataire et au propriétaire d’organiser la révision du montant du loyer en cours de bail. Le point sur la clause d’échelle mobile dans un bail commercial. 

La clause d’échelle mobile dans un bail commercial

La clause d’échelle mobile permet aux parties de convenir ensemble de la révision du loyer en cours de bail. Ils s’engagent alors à une révision automatique du loyer, en fixant l’indice économique de référence et la périodicité de variation. Cette révision contractuelle se distingue très clairement des mécanismes légaux de révision triennale du loyer ou de révision du loyer lors du renouvellement du bail.

L’application automatique de la clause d’échelle mobile

La clause d’échelle mobile est d’application automatique à la date fixée par les parties pour son déclenchement. Elle ne nécessite aucune demande préalable de la part du bailleur ou du locataire. La clause d’échelle mobile s’impose au juge en cas de contentieux comme étant le résultat de la volonté des parties, pour peu qu’elle soit valide au jour de la conclusion du bail commercial. 

Lorsque les parties ne font pas jouer la clause prévue au contrat dès l’origine, elle peut avoir une application rétroactive. En cas de litige, il est possible de remonter jusqu’à 5 ans en arrière, en vertu du délai de prescription de l’action en recouvrement des loyers.

Les conditions de validité d’une clause d’échelle mobile dans un bail commercial

Son premier critère d’appréciation est celui de la forme : la clause est écrite de manière claire et intelligible. La jurisprudence de la Cour de cassation est en outre venue ajouter des conditions de fond tenant à la variation du loyer. La clause n’est valable que si :

• Les variations de loyer présentent un caractère réciproque, ce qui implique que la clause joue à la hausse comme à la baisse ;
• La période de variation indiciaire n’excède pas la durée écoulée entre deux indexations.

Le libre choix de l’indice de révision du loyer commercial

Les parties ont la liberté de choisir l’indice applicable pour le jeu de la clause d’échelle mobile. Elles se réfèrent généralement à l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) lorsque l’activité exploitée dans les locaux est de nature commerciale ou artisanale ou à l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) lorsqu’il s’agit d’une activité tertiaire. Elles peuvent également choisir l’Indice du Coûts de la Construction (ICC) lorsque cela leur paraît plus opportun. La clause d’échelle mobile se distingue ainsi d’une révision légale qui exclut l’ICC jugé trop instable par la Loi Pinel de 2014.

L’article L 112-2 du Code monétaire et financier pose néanmoins deux principes pour le respect de l’ordre public économique : 

• Les parties doivent choisir un indice ayant un rapport avec l’activité d’une des parties au contrat de bail ;
• Et elles ont interdiction d’opter pour un indice fondé sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services.

La protection contre de trop fortes hausses de loyers

Par ailleurs, l’article L 145-39 du Code de commerce protège le locataire contre de trop fortes hausses de loyers. Il est donc possible de solliciter une révision lorsque la clause a pour effet d’augmenter (ou de diminuer au détriment du propriétaire) le montant du loyer de plus d’un quart par rapport au prix précédent. La Loi Pinel a d’ailleurs instauré un mécanisme de lissage limitant l’augmentation liée à la clause d’échelle mobile à 10 % par an . Les parties ne peuvent déroger à ces dispositifs.

Le risque de requalification de la clause d’échelle mobile 

Lorsque le contrat de bail ne fait pas clairement référence au caractère « automatique » de la révision du loyer, on considère qu’elle renvoie simplement la révision triennale légale. La clause risque alors une réqualification. De même, lorsque la rédaction de la clause renvoie directement aux dispositions légales. Il est donc particulièrement important de faire appel à un avocat pour la rédaction d’une clause d’échelle mobile claire et complète faisant référence au mécanisme d’indexation pour éviter tout risque de requalification.

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