Étiquette : Bail commercial

28 novembre 2023

5 pièges à éviter pour la signature d’un bail commercial

La signature d’un bail commercial fait l’objet d’âpres négociations. Il comporte de nombreuses clauses dont l’impact financier ne doit pas être négligé. Voici 5 pièges à éviter pour la signature d’un bail commercial et autant de raisons de confier la rédaction de votre contrat à votre avocat expert !

La détermination du loyer lors de la signature du bail commercial

Le bail commercial repose sur un principe de libre fixation du loyer initial. En fonction du prix du marché et de la valeur locative du bien, le bailleur détermine le montant approprié. Le prix du loyer tient compte notamment de l’emplacement du local et de ses caractéristiques. Le propriétaire peut aussi exiger le versement d’un pas-de-porte à l’entrée du locataire. Il est souvent perçu pour se prémunir du risque de voir les valeurs locatives du secteur croître plus rapidement que le loyer, dont la hausse est limitée sur la période de location.

Loyer, valeur locative, pas-de-porte… À quoi correspondent ces valeurs ? La valeur locative d’un local commercial correspond au revenu qu’il est possible de retirer de la location d’un bien. Elle prend donc en compte le loyer, ainsi que l’eventuel pas-de-porte versé comme droit d’entrée par le locataire.

La clause relative au loyer doit également préciser les modalités de règlement de celui-ci. Payé au mois ou au trimestre, à terme échu ou à échoir ? Les parties négocient librement les modalités qui leur conviennent.

La révision du loyer d’un contrat de bail commercial

Le bail commercial repose sur un contrat autrement appelé bail 3 6 9. Le montant du loyer peut être révisé légalement en cours de bail sur le principe d’une révision triennale en fonction de l’évolution d’indices publiés par l’INSEE. Mais cela n’est pas automatique. La loi exige qu’une demande soit formulée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par l’intervention d’un commissaire de justice (ancien huissier).

Les parties peuvent néanmoins convenir d’une révision selon une autre périodicité grâce à la clause d’échelle mobile. Elle permet en effet de réviser le loyer automatiquement et de plein droit sur une base périodique et une indexation, convenues entre les parties. L’indice de référence peut être l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires.

Si la variation du loyer est en principe plafonnée à la variation de l’indice INSEE de référence, le bailleur peut dans certains cas justifier d’une augmentation de loyer déplafonnée. C’est le cas lorsque la valeur locative du bien a augmenté de plus de 10 % en raison d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

La désignation du local dans le contrat de bail commercial

Le contrat de bail commercial doit permettre l’exploitation d’un fonds de commerce. C’est l’objet même du contrat qui doit ainsi contenir une désignation des lieux et une description précise du local commercial. Les caractéristiques des locaux doivent permettre l’exploitation de son activité par le preneur. La loi impose d’ailleurs de réaliser un état des lieux à l’entrée, à la sortie ou à la cession du droit au bail commercial par le locataire.

On recommande aux parties la plus grande prudence, car c’est une source intarissable de contentieux. Une description trop sommaire laisse place au doute et à l’interprétation. Il est préférable de tout lister dans le contrat de bail commercial : les surfaces, le nombre de pièces, les annexes du local comme la terrasse qui fait l’objet d’une jurisprudence abondante.

Le piège de la clause de spécialisation du local commercial

Le bail commercial précise le type d’activités que le locataire a le droit d’exercer au sein du local. Il peut s’agir d’un bail tous commerces, mais le contrat peut aussi exclure spécifiquement certaines activités (bar, restauration, etc.). Dans ce cas, le preneur est tenu de respecter strictement l’activité autorisée par le bail, faute de quoi il s’expose à une résiliation judiciaire de son contrat et une perte de son fonds. Attention donc aux mentions figurant au contrat !

Le locataire peut néanmoins demander au propriétaire une déspécialisation du bail commercial. Cette procédure particulière peut donner lieu à :

Une déspécialisation partielle permettant par exemple au locataire d’adjoindre des activités complémentaires à l’activité initiale prévue au bail ;
Une déspécialisation totale permettant au locataire un changement radical d’activité prévue au bail.

Le poids de la signature du bail commercial dans la cession du local

Attention enfin aux clauses qui pourraient affecter la cession de votre bail ou de votre fonds de commerce ! Elles peuvent paraître anodines au moment de la signature, mais venir sérieusement compliquer la tâche du locataire en cas d’évolution de son activité.

On retient notamment les clauses suivantes qui pourraient avoir un impact direct lors d’une cession :

La clause interdisant une cession du bail en dehors de la vente du fonds de commerce ;
La clause d’agrément du repreneur faisant intervenir le bailleur à l’acte de cession ;
La clause de garantie solidaire qui oblige le cédant d’un bail commercial à garantir au bailleur le règlement du loyer ou des charges en cas de défaillance du repreneur (une garantie limitée à 3 ans depuis la loi PINEL de 2014, mais extensible aux repreneurs successifs).

Pour un accompagnement global dans la gestion de votre local commercial, faîtes appel à votre avocat expert en droit des affaires.

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7 septembre 2023

Insérer une clause d’échelle mobile dans un bail commercial

La signature d’un bail commercial ne doit en aucun cas être prise à la légère. Elle implique un travail minutieux de rédaction pour lequel l’intervention de votre avocat est particulièrement recommandée. Le contrat peut comporter de nombreuses clauses résultant de la négociation des parties. La clause d’échelle mobile permet notamment au locataire et au propriétaire d’organiser la révision du montant du loyer en cours de bail. Le point sur la clause d’échelle mobile dans un bail commercial.

La clause d’échelle mobile dans un bail commercial

La clause d’échelle mobile permet aux parties de convenir ensemble de la révision du loyer en cours de bail. Ils s’engagent alors à une révision automatique du loyer, en fixant l’indice économique de référence et la périodicité de variation. Cette révision contractuelle se distingue très clairement des mécanismes légaux de révision triennale du loyer ou de révision du loyer lors du renouvellement du bail.

L’application automatique de la clause d’échelle mobile

La clause d’échelle mobile est d’application automatique à la date fixée par les parties pour son déclenchement. Elle ne nécessite aucune demande préalable de la part du bailleur ou du locataire. La clause d’échelle mobile s’impose au juge en cas de contentieux comme étant le résultat de la volonté des parties, pour peu qu’elle soit valide au jour de la conclusion du bail commercial.

Lorsque les parties ne font pas jouer la clause prévue au contrat dès l’origine, elle peut avoir une application rétroactive. En cas de litige, il est possible de remonter jusqu’à 5 ans en arrière, en vertu du délai de prescription de l’action en recouvrement des loyers.

Les conditions de validité d’une clause d’échelle mobile dans un bail commercial

Son premier critère d’appréciation est celui de la forme : la clause est écrite de manière claire et intelligible. La jurisprudence de la Cour de cassation est en outre venue ajouter des conditions de fond tenant à la variation du loyer. La clause n’est valable que si :

Les variations de loyer présentent un caractère réciproque, ce qui implique que la clause joue à la hausse comme à la baisse ;
La période de variation indiciaire n’excède pas la durée écoulée entre deux indexations.

Le libre choix de l’indice de révision du loyer commercial

Les parties ont la liberté de choisir l’indice applicable pour le jeu de la clause d’échelle mobile. Elles se réfèrent généralement à l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) lorsque l’activité exploitée dans les locaux est de nature commerciale ou artisanale ou à l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) lorsqu’il s’agit d’une activité tertiaire. Elles peuvent également choisir l’Indice du Coûts de la Construction (ICC) lorsque cela leur paraît plus opportun. La clause d’échelle mobile se distingue ainsi d’une révision légale qui exclut l’ICC jugé trop instable par la Loi Pinel de 2014.

L’article L 112-2 du Code monétaire et financier pose néanmoins deux principes pour le respect de l’ordre public économique :

Les parties doivent choisir un indice ayant un rapport avec l’activité d’une des parties au contrat de bail ;
Et elles ont interdiction d’opter pour un indice fondé sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services.

La protection contre de trop fortes hausses de loyers

Par ailleurs, l’article L 145-39 du Code de commerce protège le locataire contre de trop fortes hausses de loyers. Il est donc possible de solliciter une révision lorsque la clause a pour effet d’augmenter (ou de diminuer au détriment du propriétaire) le montant du loyer de plus d’un quart par rapport au prix précédent. La Loi Pinel a d’ailleurs instauré un mécanisme de lissage limitant l’augmentation liée à la clause d’échelle mobile à 10 % par an . Les parties ne peuvent déroger à ces dispositifs.

Le risque de requalification de la clause d’échelle mobile

Lorsque le contrat de bail ne fait pas clairement référence au caractère « automatique » de la révision du loyer, on considère qu’elle renvoie simplement la révision triennale légale. La clause risque alors une réqualification. De même, lorsque la rédaction de la clause renvoie directement aux dispositions légales. Il est donc particulièrement important de faire appel à un avocat pour la rédaction d’une clause d’échelle mobile claire et complète faisant référence au mécanisme d’indexation pour éviter tout risque de requalification.

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27 février 2023

Le dépôt de garantie dans un bail commercial

S’il est courant dans le cadre des baux d’habitation, le dépôt de garantie est moins systématique pour le bail commercial. Il protège pourtant le propriétaire d’un défaut de paiement du locataire ou d’une dégradation de son bien. Le dépôt de garantie est une sûreté réelle. Il ne doit pas être confondu avec le cautionnement, qui désigne une personne ou un établissement bancaire garante du locataire en cas de défaillance. Faute de disposition légale, les modalités du dépôt de garantie du bail commercial sont encadrées par la volonté des parties. Voici tout ce que vous devez savoir du dépôt de garantie dans un bail commercial.

La clause de dépôt de garantie dans un bail commercial

Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations par le locataire. Les parties définissent son objet et sa portée dans une clause spécifique. La somme est conservée pendant toute la durée du bail commercial. Le bailleur la restitue au départ du locataire, déduction faite des sommes éventuellement dues.

La clause de dépôt de garantie doit préciser la nature des créances garanties. Le bailleur peut ainsi retenir les sommes dues par son locataire sans contestation possible. Il s’agit notamment de couvrir :

Les impayés du loyer commercial et des charges locatives ;
Le coût des réparations en cas de dégradation du local par le preneur ;
Le paiement des impôts dûs le locataire.

La clause de dépôt de garantie n’est pas une clause pénale. Une analyse qui n’est pas neutre ! Une telle qualification aurait permis au juge de réduire ou de majorer le montant de la clause manifestement excessive ou dérisoire. Comme le dépôt de garantie, la clause pénale prévoit le paiement d’une somme en cas de manquement d’exécution. Mais son objet est non seulement de fixer la réparation du préjudice causé par l’inexécution mais aussi de contraindre les parties à exécuter le contrat. La clause de dépôt de garantie vise uniquement à indemniser forfaitairement le bailleur du préjudice subi. Elle ne vient pas sanctionner l’inexécution et ne peut à ce titre être qualifiée de clause pénale.

Le montant du dépôt de garantie dans un bail commercial

Les parties sont libres de déterminer le montant du dépôt de garantie. En pratique il est limité à deux termes de loyers :

Soit 1 terme de loyer en cas de paiement à échoir, c’est-à-dire payable d’avance ;
Soit 2 termes de loyer pour un paiement à terme échu, c’est-à-dire en fin de mois.

Le contrat de bail peut prévoir une révision du montant du dépôt de garantie, pour le faire évoluer avec le loyer et ainsi conserver sa valeur proportionnelle. À défaut, il ne peut être réajusté qu’au moment du renouvellement du bail.

Lorsque le montant excède 2 échéances de loyer, l’article L 145-40 du Code de commerce prévoit que les sommes bloquées à titre de dépôt de garantie sont assimilables à des loyers payés d’avance et productives d’intérêts. Cette obligation ne peut pas être exclue du contrat par une clause. Les intérêts doivent être payés au moment de la résiliation du bail et de la restitution du dépôt. En cas de conflit, il convient de déterminer si les sommes versées d’avance au bailleur excèdent ou non deux termes de loyers.

Il faut alors tenir compte de la périodicité du loyer. Pour un loyer payable par trimestre, on considère que le trimestre constitue le terme. Le bailleur peut alors obtenir deux trimestres de dépôt de garantie. Pour un loyer mensuel, c’est le mois qui constitue le terme et le bailleur ne peut obtenir que la valeur de deux mensualités.

Le versement et la restitution du dépôt de garantie dans un bail commercial

Dans le contrat, les parties règlent librement les questions relatives au versement du dépôt de garantie. La clause prévoit donc la date et les modalités de règlement : virement ou chèque avec encaissement ou non.

Le dépôt de garantie est ensuite rendu au locataire lors de son départ, après entière exécution de ses obligations. À défaut, la rétention est abusive. Le locataire est quant à lui redevable du paiement des loyers jusqu’à la fin du bail. Il ne peut imputer les derniers termes de loyers sur le dépôt de garantie. Pour éviter les conflits au moment de la déduction de sommes au titre des frais de réparation, il est préférable que les parties participent à l’état des lieux d’entrée et de sortie du local commercial.

En cas de cession du local en cours de bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au bail initial et non à l’acquéreur. Le dépôt de garantie est en effet une dette personnelle du bailleur d’origine à l’égard du locataire. Si le bailleur décède en cours de bail, elle se transmet à ses héritiers ayants cause à titre universel. Lorsque l’exécution du bail est garantie par un cautionnement, la caution peut se prévaloir de la restitution du dépôt de garantie en compensation des sommes versées.

Le régime fiscal du dépôt de garantie dans un bail commercial

La somme versée en garantie du bail commercial est un dépôt. À ce titre, elle n’est pas imposable en tant que recette chez le bailleur. Elle n’est pas non plus une charge déductible par le locataire de l’imposition de ses résultats d’entreprise. En revanche, lorsque le bailleur retient le dépôt de garantie pour des travaux sur le local, il est soumis au régime fiscal de la prestation de travaux.

De même, le dépôt de garantie du bail commercial n’est pas assujetti au régime de TVA. Le propriétaire ne peut donc réclamer de TVA. Et le locataire ne peut se faire rembourser de TVA sur le montant des sommes bloquées. La TVA peut exceptionnellement être appliquée au dépôt de garantie lorsqu’il constitue une contrepartie aux prestations prévues par le bail commercial. C’est le cas lorsque le bailleur acquiert le dépôt en compensation des manquements contractuels du locataire.

Pour la rédaction de votre bail commercial, contactez votre expert !

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Effets de la clause résolutoire d'un bail commercial

27 octobre 2022

Les effets de la clause résolutoire dans un bail commercial

La plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire. Celle-ci permet d’obtenir la résiliation du bail lors d’un manquement par le locataire à ses obligations contractuelles. La clause concerne le manquement à une obligation expressément visée. À l’origine, elle concerne principalement le défaut de paiement du loyer à l’échéance. Mais la loi permet de viser d’autres motifs de manquement qui pourraient justifier la rupture du bail commercial. Comment le bailleur, peut-il actionner la clause résolutoire ? Le locataire peut-il éviter l’expulsion et la perte de votre bail commercial ? Voici un point récapitulatif sur les effets de la clause résolutoire dans un bail commercial.

Mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail commercial

Par principe, la mise en œuvre de la clause résolutoire suppose de démontrer l’existence d’une faute contractuelle, imputable au locataire et prévue dans la clause résolutoire. La clause est alors invoquée de bonne foi par le bailleur. Toutefois, son acquisition nécessite le respect d’une procédure.

L’article L.145-41 du Code de commerce prévoit que la clause résolutoire est mise en œuvre par la délivrance d’un commandement de payer. Le bailleur doit viser l’intégralité de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial et mentionner le délai d’un mois au terme duquel le commandement infructueux entraîne une résiliation de plein droit du contrat de bail. À défaut, le commandement est de nul effet.

Le locataire dispose ainsi d’un délai d’un mois à compter de la réception du commandement de payer pour régler les loyers de retard entre les mains du bailleur. En cas d’échec, l’acquisition de la clause résolutoire est automatique. Il suffit alors au bailleur de saisir le Tribunal en référé, pour faire constater le jeu de la clause résolutoire.

Il obtient ainsi :

Le règlement des loyers de retard ;
Le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux ;
L’expulsion du locataire.

Lorsque le locataire parvient à régler les loyers dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, le bailleur ne peut faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. S’il n’est pas en mesure de payer immédiatement le loyer commercial, le locataire peut cependant user d’autres solutions pour contourner les effets de la clause résolutoire dans un bail commercial.

Recours du locataire pour éviter les effets de la clause résolutoire

Les délais de paiement

La combinaison des articles L.145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil permet au locataire de solliciter, devant le juge des référés, des délais de paiement dans la limite de 24 mois. Le Tribunal peut ainsi suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à 2 ans maximum.

L’octroi de délais de paiement repose toutefois sur la présentation d’un dossier solide, pour lequel il est recommandé de se faire assister par un avocat. Le dossier doit ainsi faire état de :

La bonne foi du locataire ;
Difficultés financières réelles sur présentation des pièces comptables
Des raisons à l’origine des retards de paiement.

Suspension judiciaire de la clause résolutoire

Même lorsque l’acquisition de la clause résolutoire est constatée par le tribunal, l’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce permet de former une demande de délais de paiement avec effet rétroactif devant le juge. Cette procédure permet de suspendre les effets de la clause lorsque la résiliation n’est pas constatée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Or, en application de l’article 488 du Code civil, l’ordonnance de référé n’a pas autorité de chose jugée.

Dans la pratique, les bailleurs privilégient la rapidité de la procédure en référé, sans engager d’action au fond. Malgré l’ordonnance constatant l’acquisition de la clause résolutoire, il reste donc juridiquement possible de solliciter des délais devant le juge du fond. Un principe récemment rappelé dans un arrêt de la Cour de cassation.

Ouverture d’une procédure de redressement judiciaire

Dernier moyen pour paralyser la clause résolutoire et la perte du bail commercial : la cessation de paiement ! Lorsque la situation financière du locataire l’impose, il peut solliciter l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire.

Le Code de commerce prévoit en effet que l’ouverture du redressement judiciaire interrompt les actions tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement. Les instances en cours ne permettent que la constatation des créances et leur inscription au passif de la société en redressement.

Côté bailleur ou côté locataire, l’intervention de l’avocat permet de faire valoir les droits de chacune des parties. Pour vos questions concernant le bail commercial, n’hésitez pas à contacter nos experts !

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25 juillet 2022

Bail commercial : la Cour de cassation règle le sort des loyers Covid

Au plus fort de la crise sanitaire de Covid-19, les pouvoirs publics ont mis en place des restrictions sanitaires temporaires sur l’ensemble du territoire afin de ralentir la propagation du virus. L’état d’urgence sanitaire est déclaré, interdisant aux établissements et aux commerces non-essentiels de recevoir du public. Seuls les achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et ceux de première nécessité sont alors autorisés. Un véritable coup dur pour les restaurants, les bars, les cinémas et les commerces de détail.

Ces restrictions ont conduit de nombreux commerçants à suspendre le paiement de leurs loyers et charges à leur bailleur. Mais ces mesures visant à interdire l’accueil du public dans les commerces peuvent-elles réellement justifier la suspension du versement des loyers ? Les bailleurs ont immédiatement lancé des actions en paiement et certaines procédures sont arrivées devant la juridiction suprême.

Par un arrêt n°21-20-190 du 30 juin 2022, la Cour de cassation tranche le sort des loyers Covid en écartant les fondements apportés par les locataires. Les mesures restrictives découlant du confinement ne sont pas des motifs de contestations sérieuses aux demandes de règlement des loyers. Démonstration en 3 points !

Refus du non-règlement des loyers Covid pour perte de la chose louée

S’appuyant sur l’article 1722 du Code civil, les locataires ont cherché à obtenir une suppression de leur loyer au motif l’interdiction d’exploiter leur local commercial durant le confinement s’apparentait à une perte de la chose louée.

Pourtant, la perte de la chose louée doit correspondre à une destruction, totale ou partielle, empêchant définitivement d’user de la chose. L’impossibilité de recevoir du public en période de crise sanitaire ne peut s’assimiler à une perte de la chose louée. Elle ne peut donc justifier un défaut de paiement des loyers échus.

L’effet de la mesure de fermeture temporaire n’a pas de lien direct avec la destination contractuelle du local loué. On ne peut donc l’assimiler à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du Code civil. Si le raisonnement n’est pas à l’avantage des petits commerçants dont la trésorerie est particulièrement fragile durant la pandémie, elle est irréfutable d’un point de vue juridique. C’est en réalité la nature même du commerce exploité, non-essentielle, qui est à l’origine de la fermeture. Et non pas le local en lui-même.

Rejet de l’argument du cas de force majeure

Une autre argumentation consistait à s’appuyer sur la force majeure. Prévue à l’article 1218 du Code civil, elle se caractérise par un événement imprévisible, irrésistible et extérieur à celui qui l’invoque. Cet évènement rend impossible l’exécution de l’obligation contractuelle. Le locataire estime pouvoir s’en prévaloir dans la mesure où le confinement échappe à son contrôle. Il est alors inévitable et non prévu lors de la conclusion du contrat.

Mais l’état d’urgence sanitaire est-il juridiquement un fait de force majeure ? En appel, les juges estiment que la force majeure est insuffisante pour écarter le paiement des loyers. Cela, même pendant les périodes de fermetures administratives des commerces non-essentiels.

La Cour de cassation donne quant à elle une réponse ferme à cette question. La force majeure et l’imprévision ne s’appliquent s’agissant du paiement des loyers, même en temps de crise sanitaire. Seule une impossibilité matérielle de payer, rendant la situation insurmontable, pourrait tempérer cette position de principe.

Absence de manquement par le bailleur à ses obligations

La justification du non-paiement des loyers Covid est également recherchée du point de vue du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Selon l’article 1719 du Code civil, le propriétaire doit mettre à la disposition de son locataire le local convenu, en bon état, afin de lui permettre une exploitation des lieux conformes à la destination prévue au bail.

Les juges se sont donc interrogés pour savoir si l’impossibilité de jouir du local était imputable au bailleur. Mais une jurisprudence constante réfute le manquement à l’obligation de délivrance dans le cas d’une décision administrative. Dans le cas précis du confinement, l’impossibilité d’exploiter les locaux loués tient seulement au fait du législateur.

Les locataires ont également invoqué un manquement à l’exécution de bonne foi au sens de l’article 1104 du Code civil. Selon eux, la bonne foi du bailleur aurait imposé l’adaptation des modalités d’exécution du contrat, comme la suspension du loyer commercial durant les mois de fermeture des commerces. La bonne foi dans l’exécution du contrat a ainsi justifié le rejet en référé des demandes formées par les bailleurs. Mais, dans son arrêt du 30 juin 2022, la Cour de cassation, estime qu’on ne saurait reconnaître la mauvaise foi du bailleur dès lorsqu’il a proposé de différer le règlement des loyerspour tenir compte des circonstances exceptionnelles. Les commerçants obligés de fermer pendant la crise de Covid doivent donc honorer tous les loyers en suspens.

Cette décision rappelle l’importance de la négociation contractuelle du bail commercial pour parvenir à une solution équitable et viable pour chacune des parties. Pour un accompagnement sur-mesure, contactez votre avocat en droit des affaires.

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deplafonnement-du-loyer-commercial-pour-une-extension-de-terrasse

6 janvier 2022

Déplafonnement du loyer commercial justifié par une extension de terrasse

Entre la pression immobilière et les contraintes liées à la crise sanitaire, l’espace manque cruellement aux commerces. Pour les cafés et restaurants, l’installation d’une terrasse extérieure est une solution particulièrement prisée, surtout en zone urbaine. Certains doublent ainsi leur capacité. Une aubaine, notamment pour les titulaires d’un bail commercial à Paris.

D’un point de vue juridique, cela conduit à s’interroger sur l’impact d’un aménagement extérieur sur la valeur locative du bien. Peut-on considérer que l’agrandissement d’une terrasse de brasserie est assimilable à une modification du local ? Une question d’autant plus complexe que l’ajout de surface repose sur une autorisation d’occupation du domaine public. En pratique, c’est pourtant un point déterminant au moment du renouvellement du bail. Cela permet de savoir si le propriétaire du local peut se prévaloir d’un déplafonnement du loyer commercial. Découvrons la réponse des juges.

Principe de plafonnement du loyer commercial

En principe, lors du renouvellement d’un bail commercial, la règle du plafonnement protège le locataire en limitant la hausse du montant de son loyer. La variation du prix ne peut ainsi excéder celle de l’indice de référence intervenue depuis la fixation initiale du loyer. On se base pour cela sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou sur l’indice des loyers des activités tertiaires.

Toutefois, la règle du plafonnement peut être écartée par la convention des parties. De même, par exception, le plafonnement n’est plus applicable lorsque le bien a fait l’objet d’une modification affectant les caractéristiques du local. Le loyer doit alors correspondre à la valeur locative du bien.

Déplafonnement du loyer commercial justifié par une modification du local

Selon l’article L 145-33 du Code de commerce, la valeur locative d’un local commercial est fonction des caractéristiques du bien, de sa destination, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité. Si l’un de ces éléments subit une modification notable, le propriétaire doit corriger le loyer en fonction de la valeur locative. Le plafonnement du loyer n’est alors plus applicable. Le loyer peut d’ailleurs faire l’objet d’une correction en cours de bail pour tenir compte des modifications effectuées. Le nouveau loyer se substitue alors au prix initial et la règle du plafonnement est écartée.

Le déplafonnement du loyer commercial permet ainsi de tenir compte de changements qui viendraient modifier la valeur du bail. Il peut s’agit de l’adjonction ou de la réduction de surfaces, mais aussi d’aménagements notables réalisés dans le local. Cela concerne également un changement de destination ou une modification des facteurs locaux de commercialité. Qu’en est-il des aménagements apportés à une terrasse de plein air installée sur le domaine public ?

Refus d’assimiler une extension de terrasse à une modification du local commercial

L’ajout de locaux annexes modifie les caractéristiques initiales du local et peut justifier un déplafonnement du loyer. Pour cela, les locaux accessoires doivent néanmoins être loués par le même bailleur. Or, dans le cas présent, l’extension concerne l’occupation de l’espace public et repose uniquement sur une autorisation administrative. La terrasse ne peut donc être considérée comme faisant partie du bien loué.

Dans un arrêt du 13 octobre 2021, les juges de la Cour de cassation rappellent ainsi que l’aménagement extérieur d’une terrasse ne représente pas une modification des caractéristiques des locaux loués, car il se fonde sur un titre d’occupation précaire. Ils admettent néanmoins que cette autorisation municipale d’exploitation contribue au développement de l’activité commerciale. En cela, l’agrandissement de la terrasse extérieure sur le domaine public agit sur les facteurs locaux de commercialité.

Modification des facteurs locaux de commercialité

Les facteurs locaux de commercialité sont fonction de l’importance de la ville, du quartier ou de la rue d’implantation du local. On se base par exemple sur la présence de commerces dans le voisinage ou de lignes de transport en commun. Il s’agit de facteurs d’attrait qui donnent une valeur particulière au local commercial.

La modification effective de l’environnement des locaux loués peut avoir une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire. Ainsi, l’installation d’une station de métro à proximité du commerce ou l’aménagement de pistes cyclables améliorent les facteurs locaux de commercialité. Autant de paramètres qui peuvent justifier un déplafonnement du loyer commercial. Par analogie, l’agrandissement d’une terrasse sur le domaine public contribue au développement de l’activité commerciale du local. Il constitue par conséquent une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Il est donc de nature à justifier un motif de déplafonnement du loyer commercial.

Pour toutes vos questions relatives à votre activité et à la gestion de votre bail commercial, nos experts à Paris se tiennent à votre disposition.

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17 novembre 2021

La cession de droit au bail en 3 points | Comment céder son bail commercial ?

Le bail commercial peut être cédé sous réserve de respecter un certain nombre de règles et de formalités. Pour votre cession de droit au bail, faites appel à votre avocat afin d’en appréhender toutes les modalités. Votre expert vous conseille et vous accompagne dans une opération de cession personnalisée, adaptée à vos besoins tout en sécurisant vos intérêts.

Confier la cession de droit au bail à votre avocat

La cession de bail commercial se distingue de la cession de fonds de commerce. Le bail commercial peut être cédé isolement ou bien dans l’ensemble du fonds dont il fait partie. La nuance entre les deux cessions est subtile, mais elle est indispensable puisqu’il s’agit de régimes juridiques très distincts.

Lorsque le commerçant cède son fonds de commerce, l’opération emporte le transfert de tous les éléments corporels et incorporels qui le composent, comme la clientèle, l’enseigne et le bail. La cession de fonds de commerce porte ainsi sur l’intégralité de l’activité exercée, dans le local loué avec l’ensemble de ces éléments.

Lorsque la cession ne porte que sur le droit au bail, le transfert concerne uniquement le droit du commerçant à pouvoir se maintenir dans le local en contrepartie d’un loyer, mais sur aucun autre élément composant le fonds de commerce. Dans ce cas, le bail continue aux conditions initiales et l’acquéreur devient le nouveau locataire à l’égard du bailleur. Ainsi, l’acquéreur dispose du droit de s’installer dans le local afin d’y exercer l’activité de son choix pour le temps restant à courir sur le contrat de bail, sous réserve que cette activité soit compatible avec l’objet du contrat. Il n’y a pas dans ce cas de reprise de clientèle.

Valoriser un prix de cession

Le prix du droit au bail se calcule notamment au regard de son emplacement. La loi de l’offre et de la demande joue alors un rôle majeur dans la détermination du prix. Plus il est favorable au locataire, plus le prix important.

Pour valoriser le droit au bail, votre avocat s’appuie ainsi sur :

Le montant du loyer et des charges prévus dans le contrat de bail ;
La durée restant à courir sur le contrat de bail ;
La situation géographique du local (rue commerçante, proximité de transports en commun, etc.) ;
Les caractéristiques matérielles du local (surface et état du local, largeur de la vitrine, possibilité de stockage en annexe, etc.).

Les caractéristiques juridiques du bail et l’équilibre des obligations entre les parties permettent encore d’affiner la valeur du droit au bail. La destination du local joue notamment un rôle essentiel dans la détermination du prix. Une clause permettant l’exploitation de tout commerce a plus de valeur qu’un bail portant une destination spécifique.

De manière générale, le montant d’un droit au bail cédé isolement est moins élevé qu’un fonds de commerce, puisque ce dernier comprend beaucoup plus d’éléments que le seul bail commercial.

Accomplir les formalités obligatoires

La cession d’un droit au bail et la vente d’un fonds de commerce entraînent des formalités différentes en matière de publicité ou de fiscalité. L’intervention de votre avocat permet de bénéficier d’une prestation personnalisée afin d’assurer une négociation équitable et de préserver vos droits.

La cession de droit au bail est soumise à l’accord préalable écrit du bailleur. Le loueur ne peut interdire la vente d’un fonds de commerce, mais le contrat peut exclure la cession du bail. Si le contrat est muet, il faut demander une autorisation préalable, au risque de voir la vente annulée. Cela représente une contrainte puisque l’opération peut être retardée, voire bloquée en cas de refus. Le conseil de votre avocat est alors essentiel.

La cession du bail questionne également sur le droit au renouvellement du bail et donc sur la possibilité d’obtenir une indemnité d’éviction en cas de refus. Le droit au renouvellement est acquis après une exploitation effective de trois ans avant la date d’expiration du bail ou de sa prolongation. C’est d’ailleurs l’occasion d’en renégocier le loyer dans le respect des règles de plafonnement. En cas de cession du bail commercial, la jurisprudence exige que l’exploitation soit propre au cessionnaire, sans pouvoir compléter sa durée d’exploitation avec celle du cédant. Mieux vaut dans ce cas acquérir un droit au bail dont la durée restante est supérieure à 3 ans. Dans le cas inverse, il faut opter pour une cession de fonds de commerce, car le droit au renouvellement demeure quel que soit le temps restant à courir avant la fin du bail.

L’avis d’un expert juridique est indispensable pour anticiper les problématiques d’une cession de droit au bail. Pour toutes vos questions en matière de bail commercial, contactez votre avocat.

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