Le dépôt de garantie dans un bail commercial

S’il est courant dans le cadre des baux d’habitation, le dépôt de garantie est moins systématique pour le bail commercial. Il protège pourtant le propriétaire d’un défaut de paiement du locataire ou d’une dégradation de son bien. Le dépôt de garantie est une sûreté réelle. Il ne doit pas être confondu avec le cautionnement, qui désigne une personne ou un établissement bancaire garante du locataire en cas de défaillance. Faute de disposition légale, les modalités du dépôt de garantie du bail commercial sont encadrées par la volonté des parties. Voici tout ce que vous devez savoir du dépôt de garantie dans un bail commercial. 

La clause de dépôt de garantie dans un bail commercial

Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations par le locataire. Les parties définissent son objet et sa portée dans une clause spécifique. La somme est conservée pendant toute la durée du bail commercial. Le bailleur la restitue au départ du locataire, déduction faite des sommes éventuellement dues.

La clause de dépôt de garantie doit préciser la nature des créances garanties. Le bailleur peut ainsi retenir les sommes dues par son locataire sans contestation possible. Il s’agit notamment de couvrir :

• Les impayés du loyer commercial et des charges locatives ;
• Le coût des réparations en cas de dégradation du local par le preneur ; 
• Le paiement des impôts dûs le locataire.

La clause de dépôt de garantie n’est pas une clause pénale. Une analyse qui n’est pas neutre ! Une telle qualification aurait permis au juge de réduire ou de majorer le montant de la clause manifestement excessive ou dérisoire. Comme le dépôt de garantie, la clause pénale prévoit le paiement d’une somme en cas de manquement d’exécution. Mais son objet est non seulement de fixer la réparation du préjudice causé par l’inexécution mais aussi de contraindre les parties à exécuter le contrat. La clause de dépôt de garantie vise uniquement à indemniser forfaitairement le bailleur du préjudice subi. Elle ne vient pas sanctionner l’inexécution et ne peut à ce titre être qualifiée de clause pénale.

Le montant du dépôt de garantie dans un bail commercial

Les parties sont libres de déterminer le montant du dépôt de garantie. En pratique il est limité à deux termes de loyers :

• Soit 1 terme de loyer en cas de paiement à échoir, c’est-à-dire payable d’avance ;
• Soit 2 termes de loyer pour un paiement à terme échu, c’est-à-dire en fin de mois. 

Le contrat de bail peut prévoir une révision du montant du dépôt de garantie, pour le faire évoluer avec le loyer et ainsi conserver sa valeur proportionnelle. À défaut, il ne peut être réajusté qu’au moment du renouvellement du bail.

Lorsque le montant excède 2 échéances de loyer, l’article L 145-40 du Code de commerce prévoit que les sommes bloquées à titre de dépôt de garantie sont assimilables à des loyers payés d’avance et productives d’intérêts. Cette obligation ne peut pas être exclue du contrat par une clause. Les intérêts doivent être payés au moment de la résiliation du bail et de la restitution du dépôt. En cas de conflit, il convient de déterminer si les sommes versées d’avance au bailleur excèdent ou non deux termes de loyers.

Il faut alors tenir compte de la périodicité du loyer. Pour un loyer payable par trimestre, on considère que le trimestre constitue le terme. Le bailleur peut alors obtenir deux trimestres de dépôt de garantie. Pour un loyer mensuel, c’est le mois qui constitue le terme et le bailleur ne peut obtenir que la valeur de deux mensualités.

Le versement et la restitution du dépôt de garantie dans un bail commercial

Dans le contrat, les parties règlent librement les questions relatives au versement du dépôt de garantie. La clause prévoit donc la date et les modalités de règlement : virement ou chèque avec encaissement ou non. 

Le dépôt de garantie est ensuite rendu au locataire lors de son départ, après entière exécution de ses obligations. À défaut, la rétention est abusive. Le locataire est quant à lui redevable du paiement des loyers jusqu’à la fin du bail. Il ne peut imputer les derniers termes de loyers sur le dépôt de garantie. Pour éviter les conflits au moment de la déduction de sommes au titre des frais de réparation, il est préférable que les parties participent à l’état des lieux d’entrée et de sortie du local commercial.

En cas de cession du local en cours de bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au bail initial et non à l’acquéreur. Le dépôt de garantie est en effet une dette personnelle du bailleur d’origine à l’égard du locataire. Si le bailleur décède en cours de bail, elle se transmet à ses héritiers ayants cause à titre universel. Lorsque l’exécution du bail est garantie par un cautionnement, la caution peut se prévaloir de la restitution du dépôt de garantie en compensation des sommes versées.

Le régime fiscal du dépôt de garantie dans un bail commercial

La somme versée en garantie du bail commercial est un dépôt. À ce titre, elle n’est pas imposable en tant que recette chez le bailleur. Elle n’est pas non plus une charge déductible par le locataire de l’imposition de ses résultats d’entreprise. En revanche, lorsque le bailleur retient le dépôt de garantie pour des travaux sur le local, il est soumis au régime fiscal de la prestation de travaux. 

De même, le dépôt de garantie du bail commercial n’est pas assujetti au régime de TVA. Le propriétaire ne peut donc réclamer de TVA. Et le locataire ne peut se faire rembourser de TVA sur le montant des sommes bloquées. La TVA peut exceptionnellement être appliquée au dépôt de garantie lorsqu’il constitue une contrepartie aux prestations prévues par le bail commercial. C’est le cas lorsque le bailleur acquiert le dépôt en compensation des manquements contractuels du locataire. 

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