Droit de préemption du locataire de locaux de bureaux

Le droit de préemption, prévu par l’article L.145-46-1 du Code de commerce, est issu de la Loi Pinel du 18 juin 2014. Il confère au preneur à bail commercial un droit de préférence en cas de vente du local. Qu’en est-il en matière de location de bureaux ? Le preneur, peut-il s’en prévaloir ? A priori la loi réserve la préemption aux locaux à usage commercial ou artisanal. Pourtant, un arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 1^erdécembre 2021 tend à reconnaître une application du droit de préemption du locataire sur ses locaux de bureaux. Vos avocats vous proposent de faire le point sur le droit de préemption du locataire de locaux de bureaux.

Droit de préemption applicable aux locaux de bureaux

Le droit de préemption offre au locataire commercial une priorité sur la vente du local. Le propriétaire doit informer le locataire de son intention de vendre par lettre recommandée. Cette notification contient le prix et les conditions de vente. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Les dispositions de l’article L.145-46-1 du Code de commerce sont d’ordre public et ne peuvent donc être écartées par la convention des parties. 

En l’espèce, alors qu’il conclut une promesse de vente, le bailleur de locaux à usage de bureaux se voit notifier par le locataire des lieux son intention d’user de son droit de préemption. La vente se réalise donc au profit du locataire préempteur. Mais les bénéficiaires de la promesse demandent la nullité de la vente et sa régularisation à leur profit. 

Dans son arrêt du 1^er décembre 2021, la Cour d’appel écarte l’argument selon lequel l’article L 145-46-1 du Code de commerce ne s’applique que lors de la vente de locaux à usage commercial ou artisanal. Cela exclut les locaux à usage industriel, mais une incertitude demeure quant aux bureaux. Les juges estiment que le législateur ne les exclut pas expressément du champ d’application du texte. Il faut alors se référer à la nature de l’activité exercée dans lesdits bureaux. 

Locaux de bureaux affectés à un usage commercial

Les juges d’appel semblent ainsi opérer une distinction entre l’usage du local, soit la destination contractuelle des lieux, et l’activité qui y est exercée. En pratique, les locaux peuvent en effet abriter des bureaux, mais ceux-ci peuvent être affectés à un usage commercial. Dans ce cas, les juges estiment que le droit de préemption s’applique au titulaire du bail commercial et qu’il doit être purgé avant de pouvoir réaliser la vente des locaux. 

Mais la qualification de l’exercice d’une activité commerciale risque de conduire à de nombreux litiges. Quel sera par exemple le régime applicable au preneur de bureaux exerçant une activité libérale à travers une société commerciale de type SARL ? On peut ainsi s’interroger sur la position des juges dans le cas de bureaux affectés à un travail intellectuel comptable ou juridique. 

Purge du droit de préemption du locataire de locaux de bureaux

L’article L.145-46-1 du Code de commerce exige une notification au preneur lorsque le propriétaire « envisage » de vendre le local. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois à compter de sa réception pour accepter la vente. Un délai supplémentaire de deux mois laisse le temps de réaliser l’opération. À défaut de notification préalable, le locataire peut invoquer la nullité de la vente.

Le texte laisse cependant un doute. La purge du droit de préférence doit-elle intervenir avant la recherche d’un acquéreur ? Ou peut-elle être réalisée après la signature d’une promesse de vente ? La jurisprudence n’est pas fixée à ce sujet. Tantôt, elle estime que la purge du droit de préemption nécessite une offre de vente préalable au locataire. Tantôt, elle considère que la notification effectuée postérieurement à la régularisation d’une promesse de vente est valable.

On ne saurait donc trop recommander au propriétaire de s’interroger sur le droit de préemption dont pourrait bénéficier le preneur dès qu’il a l’intention de vendre son local. Votre avocat peut ainsi vous guider dans la rédaction de la notification au locataire et la procédure de délivrance afin d’éviter tout risque d’annulation.