Régime de protection de la caution du bail d’habitation

protection de la caution du bail d'habitation

Régi par les articles 2288 à 2320 du Code civil, le cautionnement est l’acte écrit par lequel la caution s’engage à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire mentionné dans le contrat. Lorsqu’elle est consentie par une personne physique, cette sûreté est assortie d’un régime particulièrement protecteur, selon les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Mais le Code de la consommation prévoit également un dispositif de protection. Il s’applique au cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel. Se pose alors la question de l’articulation de ces deux régimes. Entrent-ils en concurrence ? La jurisprudence répond sur ce point.

Rôle de la caution 

La caution est une sûreté personnelle par laquelle une personne physique s’engage à l’égard du bénéficiaire à régler les dettes locatives du débiteur principal, locataire du bien. Elles s’entendent du loyer, des charges et des éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives. Elles comprennent également les frais de remise en état du logement dégradé.

Il existe deux types de cautionnement. Le type de garant choisi par le propriétaire est indiqué dans l’acte de cautionnement. S’il s’agit d’une caution simple, le propriétaire peut faire appel à la caution uniquement lorsque le locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives. S’il choisit une caution solidaire, le propriétaire peut faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans avoir à vérifier la solvabilité du locataire. 

Le cautionnement ne doit pas être pris à la légère. En cas de défaillance, la caution peut ainsi voir ses biens personnels, revenus et logement saisis par le propriétaire. Son engagement ne doit pas être manifestement excessif et disproportionné. Il s’agit de trouver un juste équilibre entre les intérêts du créancier et la protection de la caution.

Protection de la caution du bail d’habitation

Les cautions garantissant les obligations du locataire d’un logement d’habitation à l’égard du bailleur bénéficient du régime de protection de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Mais le Code de la consommation protège aussi la caution à l’égard de créanciers professionnels. Difficile alors de savoir quelle est l’articulation des deux régimes lorsque le bailleur du logement a la qualité de professionnel. Une affaire, récemment portée devant les juges, apporte un éclairage sur cette question.

La caution soutient que le bailleur, une SCI, a la qualité de créancier professionnel afin d’obtenir l’annulation de son engagement. En tant que professionnel, le bailleur doit en effet se soumettre aux obligations d’information prévues au Code de la consommation. En l’espèce, la caution estime qu’il s’est soustrait à son égard au respect des règles protectrices du consommateur. Mais les juges d’appel estiment que la SCI louant des logements ne peut être qualifiée de créancier professionnel.

Pourtant, une jurisprudence constante qualifie de créancier professionnel celui dont la créance est née dans l’exercice de sa profession. Cela englobe aussi la créance en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles, même si celle-ci n’est pas principale. Or, une SCI exerce une activité professionnelle. La caution a donc formé un pourvoi en cassation sur ce motif.

Régime propre du cautionnement du bail d’habitation

Par un arrêt du 17 février 2022, la 3e chambre civile de la Cour de cassation précise que le régime applicable au cautionnement donné dans le cadre d’un bail d’habitation ne relève que des dispositions de la loi de 1989. La Cour de cassation ne fait pas référence à la qualité du bailleur. Elle considère que l’application de la loi de 1989 exclut simplement l’application du Code de la consommation. Le cautionnement fait ainsi l’objet d’un régime propre, exclusif de celui mis en place pour la protection de la caution à l’égard des créanciers professionnels.

Même si cette décision fait application des textes antérieurs à la réforme du cautionnement par l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, elle semble conserver son utilité. La proportionnalité de l’engagement de la caution est au cœur des exigence de ce nouveau régime entre en vigueur le 1er janvier 2022. Il assouplit le formalisme pour renforcer l’efficacité de la garantie du point de vue du créancier. Mais il met également l’accent sur la mise en garde et la protection de la caution du bail d’habitation.

Pour toutes vos questions en matière de litiges locatifs ou de cautionnement, n’hésitez pas à contacter vos experts.

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