Les effets de la clause résolutoire dans un bail commercial

La plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire. Celle-ci permet d’obtenir la résiliation du bail lors d’un manquement par le locataire à ses obligations contractuelles. La clause concerne le manquement à une obligation expressément visée. À l’origine, elle concerne principalement le défaut de paiement du loyer à l’échéance. Mais la loi permet de viser d’autres motifs de manquement qui pourraient justifier la rupture du bail commercial. Comment le bailleur, peut-il actionner la clause résolutoire ? Le locataire peut-il éviter l’expulsion et la perte de votre bail commercial ? Voici un point récapitulatif sur les effets de la clause résolutoire dans un bail commercial.

Mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail commercial

Par principe, la mise en œuvre de la clause résolutoire suppose de démontrer l’existence d’une faute contractuelle, imputable au locataire et prévue dans la clause résolutoire. La clause est alors invoquée de bonne foi par le bailleur. Toutefois, son acquisition nécessite le respect d’une procédure. 

L’article L.145-41 du Code de commerce prévoit que la clause résolutoire est mise en œuvre par la délivrance d’un commandement de payer. Le bailleur doit viser l’intégralité de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial et mentionner le délai d’un mois au terme duquel le commandement infructueux entraîne une résiliation de plein droit du contrat de bail. À défaut, le commandement est de nul effet.

Le locataire dispose ainsi d’un délai d’un mois à compter de la réception du commandement de payer pour régler les loyers de retard entre les mains du bailleur. En cas d’échec, l’acquisition de la clause résolutoire est automatique. Il suffit alors au bailleur de saisir le Tribunal en référé, pour faire constater le jeu de la clause résolutoire. 

Il obtient ainsi :

• Le règlement des loyers de retard ;
• Le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux ;
• L’expulsion du locataire.

Lorsque le locataire parvient à régler les loyers dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, le bailleur ne peut faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. S’il n’est pas en mesure de payer immédiatement le loyer commercial, le locataire peut cependant user d’autres solutions pour contourner les effets de la clause résolutoire dans un bail commercial. 

Recours du locataire pour éviter les effets de la clause résolutoire

Les délais de paiement 

La combinaison des articles L.145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil permet au locataire de solliciter, devant le juge des référés, des délais de paiement dans la limite de 24 mois. Le Tribunal peut ainsi suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à 2 ans maximum. 

L’octroi de délais de paiement repose toutefois sur la présentation d’un dossier solide, pour lequel il est recommandé de se faire assister par un avocat. Le dossier doit ainsi faire état de :

• La bonne foi du locataire ;
• Difficultés financières réelles sur présentation des pièces comptables
• Des raisons à l’origine des retards de paiement.

Suspension judiciaire de la clause résolutoire

Même lorsque l’acquisition de la clause résolutoire est constatée par le tribunal, l’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce permet de former une demande de délais de paiement avec effet rétroactif devant le juge. Cette procédure permet de suspendre les effets de la clause lorsque la résiliation n’est pas constatée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Or, en application de l’article 488 du Code civil, l’ordonnance de référé n’a pas autorité de chose jugée. 

Dans la pratique, les bailleurs privilégient la rapidité de la procédure en référé, sans engager d’action au fond. Malgré l’ordonnance constatant l’acquisition de la clause résolutoire, il reste donc juridiquement possible de solliciter des délais devant le juge du fond. Un principe récemment rappelé dans un arrêt de la Cour de cassation. 

Ouverture d’une procédure de redressement judiciaire

Dernier moyen pour paralyser la clause résolutoire et la perte du bail commercial : la cessation de paiement ! Lorsque la situation financière du locataire l’impose, il peut solliciter l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire.

Le Code de commerce prévoit en effet que l’ouverture du redressement judiciaire interrompt les actions tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement. Les instances en cours ne permettent que la constatation des créances et leur inscription au passif de la société en redressement.

Côté bailleur ou côté locataire, l’intervention de l’avocat permet de faire valoir les droits de chacune des parties. Pour vos questions concernant le bail commercial, n’hésitez pas à contacter nos experts !