5 pièges à éviter pour la signature d’un bail commercial 

La signature d’un bail commercial fait l’objet d’âpres négociations. Il comporte de nombreuses clauses dont l’impact financier ne doit pas être négligé. Voici 5 pièges à éviter pour la signature d’un bail commercial et autant de raisons de confier la rédaction de votre contrat à votre avocat expert !

La détermination du loyer lors de la signature du bail commercial

Le bail commercial repose sur un principe de libre fixation du loyer initial. En fonction du prix du marché et de la valeur locative du bien, le bailleur détermine le montant approprié. Le prix du loyer tient compte notamment de l’emplacement du local et de ses caractéristiques. Le propriétaire peut aussi exiger le versement d’un pas-de-porte à l’entrée du locataire. Il est souvent perçu pour se prémunir du risque de voir les valeurs locatives du secteur croître plus rapidement que le loyer, dont la hausse est limitée sur la période de location.

Loyer, valeur locative, pas-de-porte… À quoi correspondent ces valeurs ? La valeur locative d’un local commercial correspond au revenu qu’il est possible de retirer de la location d’un bien. Elle prend donc en compte le loyer, ainsi que l’eventuel pas-de-porte versé comme droit d’entrée par le locataire.

La clause relative au loyer doit également préciser les modalités de règlement de celui-ci. Payé au mois ou au trimestre, à terme échu ou à échoir ? Les parties négocient librement les modalités qui leur conviennent. 

La révision du loyer d’un contrat de bail commercial

Le bail commercial repose sur un contrat autrement appelé bail 3 6 9. Le montant du loyer peut être révisé légalement en cours de bail sur le principe d’une révision triennale en fonction de l’évolution d’indices publiés par l’INSEE. Mais cela n’est pas automatique. La loi exige qu’une demande soit formulée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par l’intervention d’un commissaire de justice (ancien huissier). 

Les parties peuvent néanmoins convenir d’une révision selon une autre périodicité grâce à la clause d’échelle mobile. Elle permet en effet de réviser le loyer automatiquement et de plein droit sur une base périodique et une indexation, convenues entre les parties. L’indice de référence peut être l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires. 

Si la variation du loyer est en principe plafonnée à la variation de l’indice INSEE de référence, le bailleur peut dans certains cas justifier d’une augmentation de loyer déplafonnée. C’est le cas lorsque la valeur locative du bien a augmenté de plus de 10 % en raison d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

La désignation du local dans le contrat de bail commercial

Le contrat de bail commercial doit permettre l’exploitation d’un fonds de commerce. C’est l’objet même du contrat qui doit ainsi contenir une désignation des lieux et une description précise du local commercial. Les caractéristiques des locaux doivent permettre l’exploitation de son activité par le preneur. La loi impose d’ailleurs de réaliser un état des lieux à l’entrée, à la sortie ou à la cession du droit au bail commercial par le locataire.

On recommande aux parties la plus grande prudence, car c’est une source intarissable de contentieux. Une description trop sommaire laisse place au doute et à l’interprétation. Il est préférable de tout lister dans le contrat de bail commercial : les surfaces, le nombre de pièces, les annexes du local comme la terrasse qui fait l’objet d’une jurisprudence abondante. 

Le piège de la clause de spécialisation du local commercial

Le bail commercial précise le type d’activités que le locataire a le droit d’exercer au sein du local. Il peut s’agir d’un bail tous commerces, mais le contrat peut aussi exclure spécifiquement certaines activités (bar, restauration, etc.). Dans ce cas, le preneur est tenu de respecter strictement l’activité autorisée par le bail, faute de quoi il s’expose à une résiliation judiciaire de son contrat et une perte de son fonds. Attention donc aux mentions figurant au contrat !

Le locataire peut néanmoins demander au propriétaire une déspécialisation du bail commercial. Cette procédure particulière peut donner lieu à :

• Une déspécialisation partielle permettant par exemple au locataire d’adjoindre des activités complémentaires à l’activité initiale prévue au bail ; 
• Une déspécialisation totale permettant au locataire un changement radical d’activité prévue au bail.

Le poids de la signature du bail commercial dans la cession du local

Attention enfin aux clauses qui pourraient affecter la cession de votre bail ou de votre fonds de commerce ! Elles peuvent paraître anodines au moment de la signature, mais venir sérieusement compliquer la tâche du locataire en cas d’évolution de son activité.

On retient notamment les clauses suivantes qui pourraient avoir un impact direct lors d’une cession :

• La clause interdisant une cession du bail en dehors de la vente du fonds de commerce ;
• La clause d’agrément du repreneur faisant intervenir le bailleur à l’acte de cession ;
• La clause de garantie solidaire qui oblige le cédant d’un bail commercial à garantir au bailleur le règlement du loyer ou des charges en cas de défaillance du repreneur (une garantie limitée à 3 ans depuis la loi PINEL de 2014, mais extensible aux repreneurs successifs).

Pour un accompagnement global dans la gestion de votre local commercial, faîtes appel à votre avocat expert en droit des affaires.