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Nullité de la cession du fonds de commerce

Nullité de la cession du fonds de commerce | Sanction du défaut d’information du vendeur

Les relations contractuelles impliquent une certaine loyauté et un partage d’informations. Les parties sont soumises à une obligation d’information précontractuelle. Dans le cas d’une cession de fonds de commerce, le cédant doit transmettre certaines informations essentielles concernant l’exploitation du fonds cédé. Le défaut de transmission d’informations peut en effet entraîner la nullité de l’acte de cession du fonds de commerce. 

Obligation d’information du vendeur 

Obligation d’information précontractuelle

La relation contractuelle doit reposer sur la confiance. Celle-ci impose une obligation d’information précontractuelle, encadrée par l’article 1112-1 du Code civil. Ainsi, la partie en possession d’une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit impérativement l’en informer. Cela concerne les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. 

À l’origine, l’article L. 141-1 du Code de commerce imposait au vendeur d’un fonds de commerce de faire figurer dans l’acte de nombreuses informations et sanctionnait leur éventuel défaut d’une nullité. La loi de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés, en date du 19 juillet 2019, a abrogé les dispositions de l’article L.141-1 du Code de commerce. Néanmoins, le vendeur de fonds de commerce reste tenu de fournir les informations essentielles à la bonne marche de la cession.

Informations essentielles au contrat de cession de fonds de commerce

Les informations essentielles à la conclusion d’une cession de fonds de commerce concernent notamment :

  • La preuve de la propriété du fonds de commerce ;
  • L’état des privilèges et nantissements grevant le fonds ;
  • Les informations relatives au bail commercial ;
  • Les informations concernant les salariés transférés, actifs cédés, contrats repris.

Elles ne figurent pas automatiquement dans l’acte de cession. Toutefois, le vendeur doit pouvoir justifier qu’il a bien fourni ces éléments préalablement à la cession. À défaut, il s’expose à une nullité. En effet, l’acte de cession est susceptible d’annulation à la demande de l’acheteur. Il doit alors démontrer que son consentement est vicié du fait du manquement du vendeur à son obligation d’information. En pratique, la communication des informations par le cédant peut être contractualisée dans la promesse de cession de fonds de commerce. L’avocat peut ainsi proposer d’insérer à la promesse une condition suspensive de la cession.

Nullité de la cession du fonds de commerce

Annulation de la vente du fonds de commerce pour réticence dolosive

Récemment, dans un arrêt du 6 janvier 2021, la Cour de cassation a traité de la question du défaut d’information du cédant. En l’espèce, l’information faisant défaut concerne les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble. Celles-ci excluent notamment les commerces de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit ou les odeurs de cuisine. Cela empêche les activités consistant en la fabrication de plats sur place et toute activité de restauration traditionnelle. Or, il s’agit d’une information déterminante quant aux conditions d’exploitation du fonds de commerce et aux projections d’activité de l’acheteur. Le cédant ne met donc pas la partie contractante en mesure d’apprécier les principaux attributs et caractéristiques du fonds. 

En deuxième instance, la Cour d’appel prononce la nullité de la cession du fonds de commerce au motif d’un dol concernant la mise en œuvre de l’activité de restauration. En dernière instance, la question est donc double. Il s’agit tout d’abord de déterminer si les informations présentes dans le règlement de copropriété ont une importance déterminante. Faut-il considérer qu’elles ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ? Il s’agit par ailleurs de vérifier si l’omission est intentionnelle. Cela caractériserait l’intention du vendeur de tromper le cessionnaire. Le Code civil définit en effet le dol comme la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

La Cour de cassation retient que le vendeur connaissait le caractère déterminant de l’information pour le cessionnaire. Il est très clair que ce dernier souhaitait exploiter un fonds de commerce de restauration sans restriction. Lorsque le cédant n’est pas en mesure de démontrer avoir porté cette information à l’acheteur, il semble acquis que ce dernier pouvait légitimement l’ignorer. Le silence n’a pas nécessairement un caractère intentionnel. Mais, en l’espèce le cédant avait connaissance d’un procès-verbal d’une précédente assemblée générale des copropriétaires, privant les précédents propriétaires d’une exploitation après 20 heures. Le vendeur ne pouvait donc ignorer que le règlement aurait une incidence directe sur les conditions d’exploitation du fonds. 

Sanction de l’annulation de la cession du fonds de commerce

L’acheteur peut demander la nullité de la cession de fonds de commerce dans un délai de 5 ans à compter de la découverte du vice. L’action est recevable dès que le cessionnaire apporte la preuve d’un consentement vicié. Il est très clair que l’acheteur n’aurait pas contracté en ces termes s’il avait eu connaissance du règlement de copropriété limitant considérablement l’activité de restauration. Les juges retiennent que le vendeur a intentionnellement trompé le cessionnaire pour conclure la cession du fonds de commerce. Cela caractérise la réticence dolosive et le vice du consentement de l’acquéreur. En conséquence, la cession est nulle. Le cessionnaire peut ainsi obtenir la restitution de l’intégralité des sommes versées lors de la cession. 

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Révocation du gérant par l’associé majoritaire de SARL

Révocation du gérant par l’associé majoritaire de SARL

Lorsqu’une société comporte une pluralité de gérants, la question de la révocation de l’un d’eux est assez simple. Il suffit de convoquer l’assemblée ou de consulter les associés par correspondance. Cela se complique dans le cas d’une SARL comportant seulement un ou deux associés gérants. La rédaction des statuts peut prêter à confusion. Comment en effet l’associé majoritaire peut-il révoquer seul le cogérant lorsque les statuts mentionnent une révocation par décision « des associés » ? Réponse en 3 points sur la révocation du gérant par l’associé majoritaire de SARL.

Possible révocation du gérant par l’associé majoritaire de SARL

Lorsque la société a un seul gérant et s’il refuse de convoquer l’assemblée, les autres associés ne peuvent pas se substituer au gérant afin d’y procéder par eux-mêmes. Seules les hypothèses du décès, de la démission ou de la mise sous tutelle du gérant permettent d’y remédier. Dans les autres cas, les associés peuvent néanmoins de demander au Président du tribunal de commerce, statuant en référé, la désignation d’un mandataire chargé de convoquer l’assemblée et de fixer son ordre du jour. Selon les juges, la révocation d’un gérant est irrégulière lorsqu’elle est prononcée au cours d’une assemblée générale convoquée par un associé, même si celui-ci est majoritaire. L’assemblée aurait dû être spécialement convoquée par un mandataire désigné en vue de voter la révocation du gérant.

Une récente affaire s’est intéressée au cas d’une révocation dans une SARL composée de deux associés. L’associé majoritaire, cogérant, décide de révoquer son associé minoritaire au cours d’une assemblée qu’il a convoquée lui-même et à laquelle il est seul présent. L’associé minoritaire demande l’annulation de l’assemblée, au motif que l’associé majoritaire ne pouvait pas le révoquer seul. Il invoque pour cela une rédaction des statuts imposant une prise des décisions relatives à la nomination ou à la révocation de la gérance par « des associés » représentant plus de la moitié des parts sociales. Les juges écartent cet argument. La rédaction de la clause doit s’entendre de manière générique, comme faisant référence à « un ou plusieurs associés » prenant part au vote.

La révocation n’impose donc pas nécessairement la présence des deux associés, dans la mesure où le votant détient plus de la moitié des parts sociales. La révocation peut ainsi résulter d’un seul associé s’il détient plus de la moitié des parts sociales. Ceci, quel que soit le nombre d’associés, qu’ils soient présents ou non à l’assemblée.

Rédaction des statuts pour définir les conditions de majorité

La révocation du gérant par l’associé majoritaire de SARL est un sujet épineux. Pour éviter tout litige, il est important de rédiger les statuts de façon claire et précise. D’où l’intérêt de faire appel à un professionnel du droit des sociétés. Les clauses doivent en effet préciser les conditions d’adoption des décisions, mentionnant le vote d’un ou plusieurs associés ou la présence d’un nombre défini d’associés. Selon l’article L 223-25 du Code de commerce, la révocation du gérant requiert une décision d’associés représentant plus de la moitié des parts sociales. 

S’il est minoritaire, la révocation du gérant est acquise dès le vote d’associés réunissant la majorité des parts. Cette décision pourrait même résulter du vote d’un seul associé majoritaire. Cependant, les statuts peuvent prévoir une majorité plus élevée que la majorité légale, aux deux-tiers ou aux trois-quarts des parts sociales par exemple. Cela permet d’empêcher un associé faiblement majoritaire de décider seul la révocation du gérant minoritaire. En revanche, dans un arrêt de 2006, la Cour d’appel de Paris est venue préciser qu’il est impossible de prévoir un vote à l’unanimité, car cela aboutirait à rendre irrévocable le gérant associé.  

Si le gérant est majoritaire, aucun vote positif ne pourra intervenir sur la révocation. Dans ce cas, les associés minoritaires ont pour seule solution de demander la révocation judiciaire du gérant. De même, lorsque la société est composée de deux associés égalitaires dont l’un est gérant. S’il n’y a pas de majorité possible, la révocation ne peut alors résulter que d’une décision de justice.

Révocation du gérant de SARL par décision de justice

L’alinéa 2 de l’article L 223-25 du Code de commerce prévoit que tout associé peut demander en justice la révocation du ou des gérants pour cause légitime. En cas d’urgence, la révocation peut être prononcée par le Président du tribunal de commerce du lieu du siège social.

Sont des causes légitimes de révocation judiciaire :

  • La violation de la loi ou des statuts ; 
  • Le manquement du gérant à ses obligations ;
  • La mauvaise gestion de nature à compromettre l’intérêt social ;
  • La perte de confiance des associés.

Dans un arrêt récent de la Cour d’appel de Paris, les juges retiennent la cause légitime du comportement d’un gérant de société. Les juges caractérisent un manquement à ses obligations de gérant. En effet, il n’a pas tenu de comptabilité. Il a également tenu les associés à l’écart de la gestion de la société. Il a par ailleurs agi contre l’intérêt social en occupant à titre personnel des locaux détenus par la société. Autant d’arguments qui justifient la perte de confiance des associés et la révocation du gérant.

Découvrez ici d’autres actualités en matière de droit des sociétés.

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Prime exceptionnelle du gérant de SARL

Le vote de la prime exceptionnelle du gérant de SARL

Le Code de commerce prévoit une procédure spécifique dans les SARL lors de la conclusion de certaines conventions entre la société et ses membres. Ces conventions réglementées doivent faire l’objet d’une approbation des associés. L’objectif est de préserver l’intérêt de la société et d’éviter un abus de la part des dirigeants, notamment en matière de rémunération. Pourtant, le vote relatif à une prime exceptionnelle du gérant de SARL est sujet à discussion.  

Exclusion du dirigeant concerné pour le vote des conventions réglementées en SARL

Les conventions qui interviennent entre la société et un dirigeant ou associé doivent être validées par les autres associés en assemblée générale ordinaire. Selon l’article L 223-19, al. 1 du Code de commerce, le dirigeant associé concerné ne peut pas prendre part au vote. Les calculs de quorum et de majorité ne prennent pas en compte ses parts.

Une affaire soulève cependant une nouvelle question dans l’analyse des conventions réglementées. En effet, un associé minoritaire de SARL conteste la décision d’une assemblée générale qui attribue une prime exceptionnelle de 180 000 € à l’associé majoritaire au titre de ses fonctions de gérant. Ce dernier a participé au vote de la mesure. Le plaignant estime que l’octroi d’une telle prime constitue une convention réglementée pour laquelle l’associé bénéficiaire est exclu du vote. Il en demande la nullité. Il convient alors de déterminer si la prime exceptionnelle du gérant de SARL entre dans le champ des conventions réglementées.

Nature de la prime exceptionnelle du gérant de SARL

Concernant la SA, société anonyme, la loi soumet expressément l’octroi de rémunérations exceptionnelles aux administrateurs ou aux membres du conseil de surveillance au régime des conventions réglementées. En revanche, il n’existe pas de texte équivalent pour la SARL. La qualification de la nature de la prime exceptionnelle est donc déterminante. Si elle est analysée comme une rémunération, le dirigeant de SARL concerné peut participer au vote, même si cela concerne de sa propre rémunération. Si au contraire, la prime a la nature d’une convention réglementée, le vote de l’associé bénéficiaire est exclu.

La Cour de cassation a statué sur cette question dans un arrêt en date du 31 mars 2021. Les juges considèrent qu’une prime exceptionnelle attribuée à un gérant associé de la SARL ne constitue pas une convention réglementée, mais une décision relative à la fixation de sa rémunération. La prime exceptionnelleest une forme de salaire. Elle figure donc sur le bulletin de paie et ce sont les mêmes charges sociales qu’un salaire mensuel qui s’appliquent. La grande différence avec une rémunération classique tient au fait qu’elle peut être déterminée par une décision prise en AG. 

En effet, dans un arrêt de 2012, la Cour de cassation relève que les conditions de rémunération du gérant d’une SARL sont déterminées, soit directement par les statuts de la société, soit par une décision collective des associés, prise notamment en Assemblée générale. Ainsi, la détermination de la rémunération du gérant par l’assemblée des associés ne procède pas d’une convention, mais d’une décision courante. Elle échappe donc au régime des conventions réglementées. Le gérant associé, même majoritaire, peut ainsi prendre part au vote. 

Vote sous contrôle d’un abus de majorité 

Même si le gérant associé a la possibilité de participer au vote concernant l’attribution de sa prime exceptionnelle, il convient de rester prudent quant au contexte de l’octroi d’un tel bonus. Le risque est en effet de s’exposer à un abus de majorité. La décision prise par un ou plusieurs associés majoritaires ne doit pas faire défaut à l’intérêt de la société ou des associés minoritaires. À ce titre, la rémunération de gérance doit être raisonnable.

C’est le cas lorsque la prime correspond à un travail effectif, sans excès par rapport à l’importance du service rendu. Pour cette analyse, l’administration fiscale a coutume d’analyser la rémunération globale sur l’année. Le montant de la prime exceptionnelle du gérant de SARL ne doit pas rendre sa rémunération excessive. Dans le cas inverse, la société s’expose à un redressement fiscal. L’augmentation de la rémunération ou l’octroi d’une prime d’un montant important peut constituer un abus de majorité si les résultats de la société sont en baisse ou que les bénéfices sont faibles. 

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Plafonnement du loyer d’un bail commercial renouvelé

Plafonnement du loyer d’un bail commercial renouvelé

Lorsqu’il arrive à expiration, le bail commercial doit être renouvelé. Ce renouvellement induit parfois d’intenses discussions quant à la fixation du loyer. Par ailleurs, la règle du plafonnement est une source considérable de litiges. Le fait qu’un locataire reste dans les lieux à la suite d’un congé avec offre de renouvellement, moyennant un nouveau loyer, ne suffit pas à démontrer qu’il accepte ce nouveau prix. Voyons comment s’articulent les règles en vigueur.

Fixation du loyer commercial à la valeur locative

Par principe, l’article L145-33 du Code de commerce prévoit que le montant du loyer d’un bail renouvelé est fixé à la valeur locative du bien.

Celle-ci est fonction de plusieurs critères :

  • Les caractéristiques du local ;
  • La destination des lieux ;
  • Les obligations des parties ;
  • Les facteurs locaux de commercialité ;
  • Les prix pratiqués dans le secteur géographique.

Mais son évaluation est parfois complexe à réaliser. Selon la spécificité du bien, il faut parfois s’intéresser aux méthodes d’évaluation propres à chaque profession.

Le plafonnement du loyer du bail commercial fait exception à la valeur locative. Cette mesure a été créée par le décret 72-561 du 3 juillet 1972. Elle permet de protéger le locataire en limitant la hausse du montant de son loyer dans le cas d’un bail renouvelé. La fluctuation de celui-ci ne peut ainsi excéder la variation de l’indice applicable depuis la fixation initiale du loyer.

Application du plafonnement du loyer d’un bail commercial renouvelé

Lors du renouvellement du bail, les parties peuvent décider d’un nouveau montant pour le loyer. En cas de désaccord, le juge en fixe le prix en appliquant la règle du plafonnement lorsque cela est possible. Le plafond se calcule en fonction de la variation l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

Toutefois, le plafonnement ne s’applique qu’au renouvellement de baux qui ne sont pas supérieurs à 9 ans. Le renouvellement du bail peut se faire expressément à son terme, lorsque le bailleur donne le congé six mois au moins avant la date d’expiration ou lorsque le locataire formule une demande de renouvellement. Dans cette hypothèse, le plafonnement ne sera applicable que si la durée du « bail à renouveler » n’est pas supérieure à neuf ans. Le renouvellement peut aussi intervenir par tacite prolongation au-delà du terme contractuel de neuf ans. Dans ce cas, le plafonnement du loyer s’applique également tant que le contrat n’excède pas la douzième année.

Le plafonnement n’a vocation à s’appliquer au loyer renouvelé que si la valeur locative est supérieure au loyer en cours. Lorsqu’elle est inférieure, c’est elle qui sert de référence.

Exclusion du plafonnement du loyer par les parties

La règle du plafonnement n’est pas un texte impératif. Les parties peuvent choisir de s’y soustraire par convention. Son montant devra alors correspondre à la valeur locative du bien. 

Les parties peuvent ainsi décider d’exclure le plafonnement au moment de la conclusion du bail. L’exclusion peut être définitive ou temporaire. Dans un arrêt de principe rendu par la Cour de cassation le 10 mars 2004, les juges ont affirmé la possibilité pour les parties d’exclure par convention la règle du plafonnement pour la totalité des éventuels renouvellements du bail et d’en organiser les conditions financières. La fixation amiable du loyer doit toutefois respecter le prix du marché. On se réfère alors la valeur locative de l’emplacement tel qu’il résulte du jeu de l’offre et de la demande. Les modalités choisies ne doivent pas priver le locataire du droit au renouvellement. Dans le cas d’une exclusion temporaire, le plafond s’applique à nouveau lors du second renouvellement.

Par ailleurs, on considère que les parties décident implicitement de déroger au plafonnement lorsqu’elles optent pour une durée supérieure à neuf ans. Il en est de même lorsque la durée du bail dépasse douze ans par l’effet d’une tacite prolongation. Ou encore lorsqu’elle devient supérieure à 9 ans par l’effet d’une prorogation de contrat. Le loueur peut d’ailleurs avoir intérêt à laisser le contrat se poursuivre pour obtenir un déplafonnement.

Déplafonnement du loyer commercial du fait des locaux 

Certains locaux sont par nature exclus de la règle du plafonnement des loyers :

  • Les terrains nus bénéficiant du statut des baux commerciaux ;
  • Les locaux à usage exclusif de bureaux ;
  • Les locaux monovalents, c’est-à-dire ceux construits dans le but d’une seule utilisation, comme un hôtel, un cinéma ou une clinique. 

En outre, le déplafonnement du loyer peut être justifié par une modification des caractéristiques des locaux. Le calcul de la révision du loyer commercial renouvelé se fait sur la base du loyer du bail expiré. Il peut cependant avoir fait l’objet d’une correction en cours de bail pour tenir compte des modifications des caractéristiques des locaux. Cela permet de réajuster le montant en fonction de l’adjonction ou de la réduction de surfaces, d’aménagements notables réalisés dans le local ou encore d’un changement de destination. Dans ce cas, le nouveau loyer se substitue au prix initial et la règle du plafonnement ne peut s’appliquer. C’est alors au principe de la valeur locative qu’il convient de se référer.

En revanche, si la modification de loyer est prévue dès l’origine, elle ne peut être assimilée à une augmentation intervenue en cours de bail. Le plafonnement s’applique et le loyer de référence pour le calcul de son renouvellement ne peut être que le loyer initial. 

Pour toutes vos questions relatives au bail commercial, nos experts se tiennent à votre disposition.

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